Le représentant fiscal accrédité des non-résidents

Les plus-values immobilières > Cessions de droits sociaux

Cession de titres de société à prépondérance immobilière (article 8 à 8 ter CGI ) Cession de titres de société non à prépondérance immobilière


> Cession de titres de société à prépondérance immobilière (art 8 à 8 ter CGI )

Sont considérés comme étant à prépondérance immobilière :

• toutes les sociétés ou tous les organismes français ou étrangers ;
• assujettis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, (dans ce dernier cas uniquement s’il s’agit d’une cession par un non-résident) ;
• dont l’actif est constitué directement ou indirectement pour plus de 50% par des immeubles situés en France, droits immobiliers, crédit-bail ou titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière ;
• et ce dès la première année (suppression de l’appréciation de ce délai sur les trois derniers exercices existant avant 2008).


Comment calculer la plus-value lorsque les parts de société à prépondérance immobilières sont cédées ?

Prix de cession
frais de cession (limitatifs)
– prix d’acquisition
– frais d’acquisition

= Plus-value brute

Si le cédant est une personne physique, la plus-value brute est ensuite réduite :
• d’un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, nouveau barème ;
• On obtient alors la plus-value imposable à laquelle on appliquera le taux d’imposition correspondant en fonction du pays de résidence du cédant.

Particularité liée aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière :

Uniquement si les parts de la société dont les titres sont cédés n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, le prix d’acquisition doit être retraité et doit donc être (si le bien est loué) :
• minoré des déficits déduits des revenus imposables et des bénéfices répartis ;
• et majoré des bénéfices imposés au nom du cédant et des pertes comblées par l’associé.

Les frais d’acquisition ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel (pas de forfait de 7,5%).

S’agissant de la cession de parts de sociétés il n’y a pas de forfait de 15% au titre des travaux.


Dans quels cas le représentant fiscal doit-il être désigné ?

• Si le cédant est un particulier :
- si les titres sont détenus depuis moins de 30 ans
- si la quote-part de la valeur vénale totale des actifs immobiliers de la société (ramené à la quote-part détenue) est supérieure à 150 000€

• Si le cédant est une personne morale :
- dans tous les cas (quels que soient le prix de cession et la durée de détention).


L’exonération au titre du montant de la cession (inférieure à 15.000€) n’est pas applicable.

Taux d'imposition et taxe additionnelle

Pour les personnes physiques ou associés personnes physiques de société de personnes

Pour les personnes morales

• Personnes physiques :
Résidents de France 32,5 %
Résidents hors de France résident d’un Etat membre de l'Espace Economique Européen 19 %
résident d’un autre Etat, hors Etats non coopératifs 33,1/3 %
résident d’un Etat non coopératif 50 %
• Sociétés dont les bénéfices sont imposés au nom des associés :
- Sociétés dont le siège est situé en France :
Associé personne physique résident en France 32,5 %
résident d’un Etat membre de l'Espace Economique Européen 19 %
résident d’un autre Etat, hors Etats non coopératifs 33,1/3 %
résident d’un Etat non coopératif 50 %
Associé personne morale siège en France 19 % ou taux IR
ou IS
siège dans d’un Etat membre de l'Espace Economique Européen Taux IS
siège dans un autre Etat hors Etats non coopératifs 33,1/3 %
siège dans un Etat non coopératif 50 %
- Sociétés dont le siège est situé hors de France :
Associé personne physique résident en France 32,5 %
résident d’un Etat membre de l'Espace Economique Européen 19 %
résident d’un autre Etat, hors Etats non coopératifs 33 1/3 %
résident d’un Etat non coopératif 50 %
Associé personne morale résident en France Taux IS
résident d’un Etat membre de l'Espace Economique Européen Taux IS
résident hors EEE, hors Etats non coopératifs 33 1/3 %
résident d’un Etat non coopératif 50 %
• Sociétés dont le siège est situé hors de France :
Résident d’un Etat membre de l'Espace Economique Européen Taux IS
Résident hors EEE, hors Etats non coopératifs 33,1/3 %
Résident d’un Etat non coopératif 50 %


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> Cession de titres de société non à prépondérance immobilière

Dans quels cas, les non-résidents sont-ils soumis à la plus-value dans le cadre de la cession de titres de sociétés non à prépondérance immobilière ?

Sous réserve des conventions internationales, les non-résidents dont les droits dans les bénéfices des sociétés, avec leur conjoint, leurs ascendants et leurs descendants, directement ou indirectement, ont dépassé 25% à un moment quelconque au cours des cinq années précédant la cession.

Les résidents d’un Etat non coopératif sont soumis au prélèvement quel que soit le pourcentage de leur participation.


Comment calculer la plus-value lorsque les parts de société non à prépondérance immobilières sont cédées ?

Prix de cession
frais de cession
– prix d’acquisition
– frais d’acquisition

= Plus-value

Aucun correctif lié à la durée de détention ne peut être appliqué.

Quel est le taux d’imposition applicable ?

• Le taux d'imposition applicable est de : 45%
• de 19% dans le cadre de la cession de titres de sociétés cotées à prépondérance immobilière et SIIC réalisées par des sociétés dont le siège est dans l'EEE
75% pour les résidents de pays non coopératifs


Dans quels cas le représentant fiscal doit-il être désigné ?

Si le cédant est un particulier : quel que soit le montant sous réserve de la convention internationale entre la France et le pays du cédant

Si le cédant est une personne morale : quel que soit le montant sous réserve de la convention internationale entre le France et la pays du cédant



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