Vente par un particulier

Règles générales

Le calcul de la plus-value

• Il est déterminé de la façon suivante conformément à l’article 150 V du CGI :

Prix de cession (art 150 VA I du CGI)
+ charges augmentatives du prix (art 150 VA II du CGI)
– frais supportés par le vendeur (art 150 VA III du CGI)
– prix d’acquisition
– frais et dépenses énumérés par la loi
– frais d’acquisition
– travaux

= Plus-value brute

• La plus-value brute est ensuite réduite :
  • d’un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, barème.

• On obtient alors la plus-value imposable à laquelle on appliquera le Taux d’imposition et taxe additionnelle* correspondant en fonction du pays de résidence du cédant.
•  

* hors terrain à bâtir

Prix de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-10)

• C’est le prix réel tel qu’il est stipulé à l’acte. Lorsqu’une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation ( 150 VA I CGI)

+ Augmenté des charges augmentatives du prix de vente :

Il s’agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ses soit et mise à la charge des acquéreurs en lieu et place du vendeur,

– Diminué :

• de la TVA acquittée par le vendeur à l’occasion de la cession
• des frais supportés par le vendeur, lesquels s’entendent exclusivement (Décret du 31/12/03) :
  • des frais versés à un intermédiaire (agence) ou un mandataire (représentant fiscal),
  • des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation,
  • des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation,
  • des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire,
  • des frais exposés par le vendeur en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.
    
    

Prix d’acquisition (art 150 VB-I du CGI) / BOI-RFPI-PVI-20-10-10

• Il s’entend :
  • Lors d’une acquisition à titre onéreux : du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu’il a été stipulé dans l’acte
  • Lors d’une acquisition à titre gratuit : de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
    BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20
    
    
• Il est majoré sur justification et paiement effectif par le cédant :
  • De toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit ;
  • Des frais afférents à l’acquisition :
    • Lors d’une acquisition à titre onéreux :
      • soit un forfait égal à 7,5% du prix d’acquisition (com. agence incluse),
      • soit pour leur montant réel (frais notariés, droit d’enregistrement, com. agence…)
    • Lors d’une acquisition à titre gratuit : les frais et droits de mutation
      • s’ils ont été effectivement acquittés par le cédant
      • et à proportion de la fraction de la valeur représentative des biens ou des droits.

Travaux BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20

• Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles :
  • soit sous certaines conditions et sur justificatifs pour leur montant réel
  • soit forfaitairement à 15% du prix d’acquisition à la double condition que le contribuable cède l’immeuble plus de 5 ans après son acquisition et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti.
    
    
• Frais de voirie, réseaux et distribution :
  • exposés sur un terrain à bâtir,
  • qu’ils soient ou non imposés par les Collectivités territoriales ou leur groupement.

Abattement pour durée de détention BOI-RFPI-PVI-20-20

• Pour tous les biens exonération au titre de la détention acquise au bout de :
  • 22 ans pour la partie de l’imposition relative à l’impôt sur le revenu (IR)
  • 30 ans pour la partie relative aux prélèvements sociaux (barème abattement)

Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Voir conditions

Mobilier

La valeur du mobilier BOI-RFPI-PVI-20-10-10

La valeur du mobilier ne peut pas être déduite du prix de cession si son existence et sa valeur vénale ne sont pas justifiées soit :

• par des factures (après décote au titre de la vétusté le cas échéant)
• par inventaire établi par un commissaire-priseur.

Travaux

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20

Les travaux réalisés sur un immeuble bâti peuvent être pris en compte :

• Soit pour un montant forfaitaire égal à 15% du prix d’acquisition, conditions d’application :
  • Le bien cédé doit être un immeuble bâti
  • Le bien cédé doit être détenu depuis plus de 5 ans
  • Des travaux doivent avoir été réalisés.
    
    
• Soit sous certaines conditions pour leur montant réel :
  Il doit s’agir de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ( 150 VB alinéa II 4° du CGI)

Conditions de fond :

1. Nature des travaux déductibles :

• Il s’agit de dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.
  
  
  • Que faut-il entendre par “dépenses de reconstruction et d’agrandissement” ?
    • travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants ;
    • travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ;
    • ou encore ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
      
      
  • Que faut-il entendre par “dépenses d’amélioration” ?
    • dépenses qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble ;
    • les dépenses qui sont indissociables des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés sont également déductibles.
      
      
  • Les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne sont pas déductibles. C’est-à-dire :
    • les dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial
    • les dépenses locatives : celles dont le locataire est tenu par application de l’article 1754 code civil mais payées par propriétaire. Cette exclusion s’applique que l’immeuble soit loué ou non
      
      
  • Mais également de frais de voiries, réseaux et distribution.

Les frais d’aménagement et de viabilisation exposés sur des terrains à bâtir sont déductibles qu’ils soient ou non imposés par les Collectivités territoriales ou leur groupement.
 

2. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise

Ne sont donc pas déductibles :

• Les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une main-d’œuvre salariée,
• Les factures d’achat de matériaux par le propriétaire même s’ils sont posés par une entreprise.

Exception : Dans le cas d’une construction sur un terrain nu (opération de construction réalisée à titre occasionnel), il est admis que le coût des matériaux puisse être déduit (toutes les conditions de forme devant par ailleurs être remplies).

Conditions de forme :

1. Les dépenses doivent avoir été effectivement supportées par le cédant et justifiées

Ces dépenses doivent :

• avoir fait l’objet d’un paiement effectif par le cédant (justifié par des relevés bancaires à son nom) ;
• être justifiées par la production de factures comportant les mentions obligatoires de l’ art. 289 du CGI (nom et adresse du client, n° SIRET, n°TVA intracommunautaire, mention de la TVA…);

2. Les travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits au titre des revenus

Les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu (revenu global, revenus fonciers …) ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne sont plus déductibles au titre de la plus-value.

3. Les travaux doivent être postérieurs à l’acquisition ou à l’achèvement

Les travaux réalisés avant l’acquisition ne peuvent donc être déduits

Documents utiles :

– Art 150 VB II du CGI
– BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20
– Art 289 du CGI

Taux d’imposition et taxe sur les plus-values immobilières élevées

Taux d’imposition

Taxe sur les plus-values immobilières élevées

• Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € (1609 nonies G CGI et BOI-RFPI-TPVIE)
  
  
  • Taxe Applicable :
    • a compter du 1er janvier 2013
    • aux cessions réalisées par des personnes physiques et aux associés personnes physiques de sociétés de personnes
      
      
  • A l’exclusion :
    • des cession de terrains à bâtir
    • des plus-values exonérées
    • des cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 07/12/2012.
      
      
  • Précisions :
    • cession par un couple marié, ou PACSÉ : ce seuil s’apprécie comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au regard de la quote-part de chacun des cédants.
    • cession par une SCI : ce seuil s’apprécie globalement et non par associé personne physique.

•  Barème de la taxe additionnelle (euros)

PV = montant de la plus-value imposable

Exemple :

Plus-value brute de 330 000 €, réalisée par un couple marié (propriétaire l’un à hauteur de 10%, l’autre à hauteur de 90%), qui détient le bien depuis 10 ans

Plus-value après abattement pour durée de détention (IR) 330 000 x 70% = 231 000 €

Plus-value après abattement de 25% : = 173 250 €

Base d’imposition pour l’époux détenant 10% : 173 250 x 10% = 17 325 € : pas de surtaxe

Base d’imposition pour l’époux détenant 90% : 173 250 x 90% = 155 925 €

Surtaxe : 155 925 x 19% – 24 000 = 5 625,75 €

Exonérations

Exonération pour durée de détention

Compte tenu de l’abattement pour durée de détention, la plus-value est exonérée lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

L’appréciation de la durée de détention se fait de date à date à compter de la date d’acquisition du bien.

Exonération des cessions inférieures à 15.000€

BOI-RFPI-PVI-10-40-70

Exonération lors de la cession d’immeuble, partie d’immeuble ou droits relatifs à ces biens et dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros.

Ce seuil s’apprécie :

• bien par bien et non annuellement ;
• et en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble ;
• en cas de cession d’un bien détenu en indivision, ce seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
• en cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000€ s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ;

Exemple : Bien vendu 100.000 €

1 usufruitier (usufruit valant 30 %, soir 30.000€) et 7 nus propriétaires

Valeur de chaque quote-part indivise en nue-propriété 10.000 € soit 14.285 € en pleine propriété

L’exonération est donc acquise pour les 7 nus propriétaires.

Pas d’exonération pour l’usufruitier.

Exonération en faveur du logement en France des non-résidents
(art. 150 U II 2e du CGI et BOI-RFPI-PVI-10-40-50)

• Conditions de l’exonération :
  
  
  • Il doit s’agir de la première cession intervenue à compter du 1er janvier 2006.
    
    
  • Le cédant doit pouvoir justifier qu’il a été fiscalement domicilié en France sur l’ensemble de ses revenus de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
    
    
  • Si le cédant a fiscalement quitté la France depuis plus de 10 ans, il doit avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (ex : vente en 2010 le bien doit être libre depuis au moins le 1er janvier 2009).
    
    
  • Le cédant doit être une personne physique ressortissante d’un État membre de l’Espace Économique européen (hors Liechtenstein), c’est à dire qu’il doit avoir la nationalité d’un pays membre de l’Espace Économique européen (hors Liechtenstein).
    
    
  • Clause d’égalité de traitement. 
Le bénéfice de cette exonération est accordé aux ressortissants d’un État tiers à l’Union Européenne chaque fois que les conditions suivantes sont remplies :
    • Pouvoir invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination,
    • Et être placé dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à cette exonération, à savoir : remplir les conditions 1 à 3 ci-dessus.

Attention : De nombreuses conventions subordonnent le bénéfice de la clause de non-discrimination à une condition de résidence.

A titre d’exemple, un suisse résidant en dehors de Suisse ne peut pas bénéficier de la Convention franco-suisse.

Un justificatif de résidence sera donc souvent nécessaire.

Il convient de s’assurer :

• de la définition du champ d’application de la Convention ;
• et du champ d’application spécifique de la clause d’égalité de traitement.

• Limites de l’exonération :
  • montant de la plus-value exonérée plafonnée à 150.000€
  • seuil applicable au regard de la plus-value nette imposable (après abattements)
    
    

Exonération en faveur de la cession de la résidence principale

• A condition :
  • que l’immeuble cédé ait constitué la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France,
  • que le domicile fiscal soit transféré vers un État de l’UE ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement,
  • que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de domicile fiscal,
  • et que l’immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.

• Limites :
  • l’exonération susvisée n’est pas applicable si le cédant a bénéficié de l’exonération prévue à l’art. 150 U, II-2° du CGI,
  • réciproquement, l’exonération prévue à l’article 150 U, II-2° du CGI n’est pas applicable si le cédant a bénéficié de l’exonération dite « résidence principale ».
    
    

Exonération en fonction de la qualité de la personne : BOI-RFPI-PVINR-10-10

• Les organismes et États Étrangers dans les conditions de l’art 131 sexies du CGI
  • Organisations Internationales,
  • États Étrangers
  • Banques Centrales
  • Institutions financières publiques de ces États

• Les personnes qui exploitent en France une entreprise sous certaines conditions :
  • être une personne physiques ou morale étrangère et exploiter en France une activité industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale (hors location)*
  • et avoir affecté l’immeuble à cette exploitation en France et l’avoir inscrit depuis son acquisition soit au bilan fiscal, soit au tableau des immobilisations

*Attention la location d’immeuble (nu, meublé ou équipé) ne peut en aucun cas être considérée comme une activité industrielle, commerciale, agricole ou non-commerciale. Les propriétaires de tels biens ne sont donc pas exonérés de l’impôt sur la plus-value.

• Titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sous certaines conditions ( 150 U III CGI)

Plusieurs conditions doivent être remplies :

• • être titulaire de pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2e ou 3e catégorie prévue à l’art 341-4 du code de la sécurité sociale;
  • ne pas être passible de l’Impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant dernière année précédent celle de la cession;
  • le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédent celle de la cession doit être inférieur à la limite prévue par l’art 1417 I du CGI, appréciée au titre de cette année;
  • être ressortissant (avoir la nationalité) d’un État membre de l’Espace Économique européen (hors Liechtenstein),
  • ou pouvoir invoquer une Clause d’égalité de traitement cf. condition énumérées au n°5 ci-dessus.

Exonération suite au prononcé d’une déclaration d’utilité publique BOI-RFPI-PVI-10-40-60

Exonération dans certains cas d’opération de remembrement BOI-RFPI-PVI-10-40-60

Exonérations liées à certains partages BOI-RFPI-PVI-10-40-60

Exonération prévue à l’article 150 U II 7 BOI-RFPI-PVI-10-40-110

Exonération prévue à l’article 150 U II 8 BOI-RFPI-PVI-10-40-110