Vente par une société de personne

Règles générales

A qui s’appliquent ces règles ?

Elles s’appliquent :

• aux sociétés de personnes (SCI, SNC…) :
  • qui n’ont donc pas opté pour l’impôt sur les sociétés,
  • qui n’ont aucune activité commerciale (location meublée par exemple, même occasionnelle).

Comment ces sociétés sont-elles imposées ?

Les sociétés de personnes qui sont soumises à l’impôt sur le revenu (translucidité fiscale) sont des sociétés dans lesquelles les bénéfices sont imposés au nom des associés.

Il en résulte que leurs associés résidents ou non-résidents sont imposables à raison de leur quote-part du résultat de la société de personnes correspondant à leur droit.

Par qui et comment la déclaration doit-elle être établie ?

C’est la société de personnes qui est tenue de souscrire la déclaration 2048 IMM. Dans ce cas, la page n°4 de l’imprimé 2048 IMM doit être complétée.

La déclaration de plus-value est souscrite par la société de personnes et non par chacun des associés. Il y a donc un seul imprimé même s’il y a une pluralité d’associés.

Comment le calcul de la plus-value est-il établi ?

Chacun des associés étant imposable à hauteur de sa quote-part dans la société, les règles de calcul applicables à chacun des associés vont dépendre de la nature et de la qualité des associés.

• S’il y a des associés personnes physiques :
  • les règles de calcul, de taux et de taxe additionnelle pour leur quote-part seront celles applicables aux particuliers. (voir taux)
• S’il y a des personnes morales étrangères :
  • les règles de calcul et de taux seront celles applicables aux sociétés ayant leur siège à l’étranger (dans l’EEE ou hors EEE),
  • la page n°5 de l’imprimé 2048 IMM devra être complétée et l’impôt pour cette quote-part devra être mentionné en page n°2 ligne 61 ou 62 selon le cas.

Dans quel cas le représentant fiscal doit-il être désigné ?

• Si tous les associés sont des personnes physiques :
  • Si la somme des quotes-parts détenues par l’ensemble des associés non-résidents dans un Etat tiers à l’EEE* est supérieure à 150.000€,
  • et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans ;
• Si l’un des associés est une société ayant son siège hors de l’EEE* :
  • dans tous les cas (quels que soient le prix de cession et la durée de détention)
• S’il y a des associés personnes physiques et une société ayant son siège hors de l’EEE* :
  • dans tous les cas pour l’associé personne morale ayant son siège hors de l’EEE* ,
  • pour les associés personnes physiques : si la somme des quotes-parts détenues par l’ensemble des associés non-résidents hors de l’EEE (personne physique + société ayant son siège hors de l’EEE) est supérieure à 150.000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.

* hors Liechtenstein

Exonération

L’exonération tenant au montant de la cession (cession inférieure à 15.000€) doit-elle être appréciée en fonction de la quote-part de chaque associé ?

Non, le sujet fiscal étant la société de personnes (et non les associés), c’est au regard du prix de vente global par la société qu’il y a lieu d’apprécier le montant de 15.000€.

Un associé personne physique peut-il être exonéré au titre de la cession de l’habitation en France par un non-résident prévue par l’art 150 U II 2ème du CGI ?

Non, cette exonération ne s’applique pas aux plus-values réalisées par une personne morale telle qu’une société de personnes, quand bien même ses associés satisfont aux autres conditions prévues par la loi.